ארכיון תגיות: רגולציה בסין

שוק הנדל"ן בסין – בועה או הזדמנות?

האם שוק הנדל"ן של סין הינו בועה או שמא התחזיות האופטימיות אודות הגידול המתמיד באחוזי הצמיחה של סין תתממשנה והדרישה לדירות חדשות בערים תהא גדולה מאי פעם?

שוק נדל"ן הינו אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר בסין. בנייני מגורים חדשים רבים הוקמו בשנים האחרונות ברחבי סין, הבנייה המואצת הינה בין היתר חלק מתוכנית הממשלה ליצור 36 מיליון דירות ברות השגה בשנים הקרובות וכחלק מאמונת המשקיעים כי עקב תהליך האורבניזציה המואץ שעוברת סין בשנים האחרונות תגדל הדרישה המקומית לעיור. יחד עם זאת, בנייני מגורים חדשים רבים עומדים ריקים ומיותמים ויוצרים הרגשה של "ערי רפאים".

בשנים האחרונות היו עליות מחירים חדות בשיעור מחירי הנדל"ן בסין כך שכיום, מחירי הנדל"ן בסין אינם פרופורציונאליים להכנסות העובדים. עליות המחירים היו, בין היתר, בשל כניסת משקיעים זרים לשוק הנדל"ן. למעשה, נתח ההשקעות בנדל"ן בסין הוא הענף השני בהיקף ההשקעות הזרות בסין. בנוסף, בשל ההגבלות הרגולטוריות המוטלות על ההשקעות מחוץ לסין רוב ההשקעות הסיניות מוצאות את דרכן לבורסה הסינית או לשוק הנדל"ן המקומי וזאת למרות מאמציה הרבים של ממשלת סין לצנן את שוק הנדל"ן. לפיכך, שוק הנדל"ן הפך לחלק מרכזי בכלכלת סין הצומחת, כך שענף הנדל"ן בסין מהווה כיום כ-20% מהשקעות בנכסים קבועים וכ13.5% מהצמיחה הכלכלית.

בעבר התמקדו רוב ההשקעות בנכסי נדל"ן מסחריים ובמשרדים וכיום יש עניין גובר בנכסים המיועדים למגורים בעיקר בשל מגמת העיור. בנוסף, ההשקעות עד כה התמקדו בערים הגדולות (בעיקר בייג'ין ושנחאי) וכיום גובר העניין דווקא בערים מ"דרג שני" כמו צ'אנגדו ו-ווהאן.

ההשקעה בנדל"ן למשקיעים זרים עדיין מוגבלת ברגולציה רבה, כך ההון המינימאלי הרשום של חברה העוסקת בנדל"ן צריך להיות לפחות 50% מסך ההשקעה הכוללת במידה וסכום ההשקעה עולה על 3 מיליארד דולר. כמו-כן, משקיעים זרים אינם יכולים לעסוק בתחום הנדל"ן ללא קבלת רישיון עסקים מתאים ממשרד המסחר. בנוסף, על המשקיעים הזרים לקבל אישור על כל פרויקט נדל"ן וכן להציג חוזה חתום על המקרקעין עוד בטרם קבלת האישור.

אנליסטים רבים סבורים כי שוק הנדל"ן בעיקר בערים הגדולות כשנגחאי ובייג'ין כבר סובל מהתחממות יתר. עדות אילמת לבועת הנדל"ן בערים אלו הינם הבניינים הרבים העומדים ריקים בשנחאי ובבייג'ין ומחירי הנדל"ן המרקיעים שחקים. חשש נוסף המלווה את הרקעת מחירי הנדל"ן הינו בשל האינפלציה הגדלה בסין והמהווה גורם דאגה עיקרי לממשל הסיני.

רבים סוברים כי שוק הנדל"ן בסין הינו בועה וסופו כסוף השווקים במזרח אירופה. אולם, אחרים סוברים כי שוק הנדל"ן בסין יוסיף ויתפתח בעיקר בשל היותו אלטרנטיבה להשקעות בשווקי הנדל"ן שקרסו במזרח אירופה ובשאר העולם ובשל ההשקעות ההולכות וגדלות מצד משקיעים זרים, וכן הדרישה המקומית הגדלה מצד האוכלוסייה הגדולה של זוגות צעירים ותהליך האורבניזציה המואץ שעוברת סין בשנים האחרונות. בנוסף, יש לזכור כי יכולתה של הממשלה הסינית להתערב בשוק ולשנות מדיניות כרצונה מפחית את החשש משמעותית.